LA FALSA TRADICIÓN DE INMUEBLES DE PEQUEÑA ENTIDAD ECONÓMICA

“Fácil es hacerles creer una cosa, pero difícil hacerles persistir en su creencia.”

NICOLÁS MAQUIAVELO

Comencemos por recordar que la tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas y de otros derechos reales, que consiste en la entrega que el dueño hace de ellas, habiendo de una parte, la facultad e intención de transferir el dominio y por la otra la capacidad e intención de adquirirlo ( art.740 C.C.).

Para la validez de la tradición es necesario un título traslaticio de dominio, como por ejemplo el de compraventa, donación o permuta. Adicionalmente se requiere que el título sea válido respecto de la persona a quien se confiere (art. 745 C.C.).

Tratándose de bienes raíces la tradición se efectúa con la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos (art.756 C.C.).

Ahora bien, cuando la tradición es realizada por quien no ostenta la condición de propietario, se presenta la falsa tradición o pseudo tradición, ya que el legislador exige en el tradente la condición subjetiva de propietario de la cosa, es decir, que provenga del “verus domino”, pues como reza el aforismo, 'Nadie puede transferir a otro más derecho que el que él mismo tenga' (Ulpiano: Digesto 50, 17, 54).

Se entiende por falsa tradición,[1] la realizada de manera inadecuada o de manera ilegal, sea por inexistencia de título o por ausencia de un modo de adquisición de los previstos por el legislador (art.673), correspondiendo a circunstancias como los títulos de non domine, esto es, no se posee el dominio sino títulos diferentes a la propiedad, a las enajenaciones de cosa ajena; o eventos de dominio incompleto porque no se tiene la totalidad del mismo, al haberlo adquirido de persona que sólo tiene parte de él como en la copropiedad y se recibe de uno o algunos; o eventos correspondientes a transferencia de derechos herenciales sobre cuerpo cierto teniendo únicamente derechos de cuota.

La Ley 40 de 1932 sentó las bases de lo que hoy conocemos como matrícula inmobiliaria. No destinó de manera expresa una columna para registrar la falsa tradición, pero se deducía de lo previsto en el artículo 23, que en lo que interesa a este estudio dispuso: “La sexta columna se destinará para las demás referencias, como arrendamientos por escritura pública, y observaciones varias que se consideren necesarias, útiles o convenientes”. (Subrayé).

Fue con el decreto 1250 de 1970 que de manera expresa quedó prevista en su artículo 7o: “La Sexta columna, para la inscripción de títulos que conlleven la llamada falsa tradición, tales como la enajenación de cosa ajena o la transferencia de derecho incompleto o sin antecedente propio.”. Otro tanto encontramos en el artículo 8º. de la Ley 1579 de 2012 que derogó el Decreto-ley 1250 de 1970.

La Ley 1561 de 11de julio 2012 que entró a regir el 11 de enero de 2013, diseñó un proceso verbal especial para sanear la falsa tradición y otorgar títulos de propiedad al poseedor material de bienes inmuebles urbanos y rurales de pequeña entidad económica.

En la exposición de motivos afirmó el legislador que: “… tres cuartas partes de los municipios del país son predominantemente rurales y estos corresponden al 94,4% del territorio patrio, existiendo una alta informalidad en la propiedad, que se refleja en títulos de falsa tradición como en posesiones regulares e irregulares pendientes de saneamiento”.

Bienes inmuebles de pequeña entidad económica, según la mencionada ley pueden ser urbanos o rurales; si lo primero, lo serán aquellos cuyo avalúo catastral no supere el monto de 250 SMLM, si lo segundo, los que su extensión no excedan de una Unidad Agrícola Familiar (UAF), establecida por el Instituto Colombiano de Desarrollo Rural (Incoder) o por quien cumpla las respectivas funciones (art. 3º).

Finalmente entendemos que la ley 1561 es el vehículo idóneo para sanear la falsa traición de predios de pequeña entidad económica, y no otros diferentes como algunos jueces lo entienden, ello en atención a que el inciso 2º del artículo 2º de la Ley 1561 prevé que el título se saneará, siempre y cuando se cumplan los requisitos previstos en dicha ley, incluyendo entonces las exigencias de los artículos 3º y 4º que establecen la limitante de la extensión y valor de los predios rural y urbano, respectivamente. Pero es que adicionalmente ese fue el querer del legislador: “7.1. Respecto del título del proyecto, se retoma el título aprobado por la Plenaria de Senado, adicionando la palabra “verbal´ y las expresiones “urbanos y rurales de pequeña entidad económica´, con el objeto de precisar el universo de predios al que se dirige el proceso especial”.[2]

El saneamiento de la falsa tradición de predios que no sean de pequeña entidad económica se tramitará conforme al C.G. del P, opinión coincidente con la de la Oficina Jurídica de la Superintendencia de Notariado y Registro (Radicado: SNR2018ER071738 del 14/09/2018) y la del perspicuo doctrinante RAMIRO BEJARANO GUZMÁN (Ámbito Jurídico 11-06-2015).

[1] CSJ. SC10882-2015, M.P. LUIS ARMANDO TOLOSA, 18 de agosto de 2015 [2] Informe de ponencia para segundo debate al proyecto de ley número 150 de 2011 CAMARA, 258 de 2011 SENADO