“Cuatro características corresponden al juez: Escuchar cortésmente, responder sabiamente, ponderar prudentemente y decidir imparcialmente.”
Sócrates
En relación con la copropiedad o comunidad de una cosa universal o singular entre dos o más personas, y las mejoras que a expensas de uno o algunos de ellos se planten, se rige por lo normado en los artículos 2322 y siguientes del C.C. que regulan la “Comunidad”.
Frente a una copropiedad en un bien inmueble determinado, si del certificado expedido por la oficina de registro de instrumentos públicos, aparece la anotación que indica que hay dos o más copropietarios en un porcentaje determinado, la comunidad se establecerá en dicho porcentaje o cuota. Si no aparece tal determinación, se entenderá que lo es en porcentajes o cuotas iguales.
En cuanto a las mejoras o declaraciones de construcción sobre el predio, deben realizarse mediante escritura pública por los copropietarios y registrarla en la oficina de registro de instrumentos públicos.
En relación con tales mejoras o construcciones en suelo propio, cada comunero tendrá derecho en proporción a su cuota o coeficiente en la comunidad, así como cada comunero tiene que contribuir a las obras de la cosa común en proporción a su cuota (art. 2327 C.C).
Si fue un copropietario que con su patrimonio levantó las construcciones, tendrá acción judicial contra el otro para que le reintegre en la proporción que le corresponde, conforme su cuota parte (art 2329 C.C).
Si los copropietarios quieren poner fin a la comunidad, ya que no están obligados a permanecer en ella (art. 1374-1 C.C.), deben adelantar el proceso divisorio que autoriza los artículos 406 y siguientes del Código General del Proceso. Si el inmueble no admite división material se debe proceder a solicitar su venta para que se distribuya el precio entre los condueños a prorrata de sus cuotas (art. 2328 C.C).
Las mejoras de los comuneros, deben ser alegadas en la demanda o en su contestación, especificándolas debidamente y estimándolas bajo juramento (art. 412 del código general del proceso).
Ahora bien, si se levantaron construcciones no en la copropiedad sino en suelo ajeno, estimamos que el propietario del terreno adquiere la propiedad de aquellas, porque la accesión es el modo de adquirirlas y opera de pleno derecho.
Y para que no exista enriquecimiento injusto por parte del propietario del terreno, consideramos que corresponde aplicar la solución prevista en el artículo 739 del código civil, que en lo que concierne al tema de estudio, dispone: “ si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será éste obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera”. Dicho en sencillo, que si el dueño del inmueble al que se le levantaron las construcciones las autorizó, a efectos de evitar un enriquecimiento injusto de su parte, tendrá que sufragar el valor de su inversión si quiere recuperar el terreno.
Finalmente, si lo que se pretende es recuperar la tenencia del inmueble y seguir en indivisión, se debe adelantar un proceso de restitución, y según sea la situación fáctica, se debe revisar si una querella policiva o una acción judicial.